Сейчас у людей есть выбор — жить в квартире или в своем доме за городом. Тем более что в России становится все больше жилых комплексов (ЖК), состоящих из индивидуальных домов. Но, выбирая такой дом, его счастливые обладатели даже не подозревают, с каким проблемами им придется столкнуться. К примеру, оформить официальные отношения с ресурсоснабжающими компаниями, решить, какой организации доверить вывоз мусора или какие объекты разместить на общей территории комплекса. И справляться с этими задачами приходится самостоятельно. Разрешить подобные вопросы на нормативно-правовом уровне призван проект закона о жилых комплексах и управлении имуществом. Документ планируют рассмотреть во втором чтении в январе.

Определиться с понятием

По мнению авторов законопроекта, документ призван отрегулировать деятельность жилых комплексов и управление имуществом общего пользования, а также «установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в жилых комплексах».

Как пояснил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, ключевой смысл закона — установить понятные и прозрачные принципы управления жилыми комплексами и общим имуществом.

Пока же на законодательном уровне даже нет определения понятия «жилой комплекс». Об этом ранее сказала нашему изданию заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. По ее словам, все, что касается содержания неконкретного частного дома, законодательством не урегулировано.

Правовой пробел устранит правительственный документ. Как написано в проекте закона, жилой комплекс — это «совокупность индивидуальных жилых домов и земельных участков общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории». Сюда же можно отнести и малоэтажные жилые комплексы, построенные в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

По мнению Сергея Пахомова, такому понятию соответствуют жилищные поселки, некоммерческие товарищества и партнерства. «Во многих из них сегодня нет нормальных дорог, не урегулированы вопросы водоснабжения, электроснабжения мест общего пользования, вывоза отходов. Чаще всего в таких жилых комплексах есть просто заборы, в лучшем случае — гравийные дороги. Ни комфортом, ни безопасностью там и не пахнет. Разграничение ответственности поможет упорядочить управление и оказание услуг», — уверен председатель думского Комитета по строительству и ЖКХ.

Свобода передвижения гарантирована

Как говорится в законопроекте, собственники индивидуальных домов в жилом комплексе вправе свободно и без какой-либо оплаты использовать внутренние дороги для прохода и проезда к своим земельным участкам. Никто не вправе ограничивать доступ собственников к таким земельным участкам, поясняют авторы документа. Ограничения касаются иных аспектов. Так, жители поселка не вправе «требовать выдела в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности». То есть они не смогут получить в собственность какую-либо часть дороги внутри комплекса. Подобные земельные участки могут быть только в общем пользовании.

Владеть и управлять — по закону

О том, как правильно использовать общую собственность, также написано в законопроекте. Как отметил Сергей Пахомов, регулирование применения имущества общего пользования — это одна из основных проблем. «Кто и сколько платит за уличное освещение на территории коттеджного поселка, общий водопровод и канализацию, чистку и уборку дорог, вывоз мусора, ремонт инженерных сетей? Количество этих вопросов зависит от размера и местоположения таких жилых комплексов, но все они требуют ответа», — считает парламентарий. Он добавил, что есть случаи, в том числе и конфликтные, когда нельзя было однозначно трактовать действующие нормы. Очевидно, что правоотношения внутри таких ЖК должны регулироваться отдельным законом, убежден Сергей Пахомов.

В документе описан алгоритм управления собственниками общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Так, договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту этого имущества с управляющими компаниями домовладельцы заключают на основании решения общего собрания. А вот договоры водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами, заключаются каждым собственником от своего имени.

Авторы законопроекта считают, что существует и пробел в процедуре выбора способа управления жилым комплексом. Поэтому, согласно документу, владельцы домов смогут выбрать одну из трех систем управления общим имуществом: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация. По умолчанию предлагается непосредственное управление собственниками.